Als erfolgreicher Unternehmer in der Immobilienbranche möchten Sie eine Immobilien Holding gründen? Hier kann gesagt werden, dass der erste Schritt zur Holding bereits gesetzt wurde. Durch das Immobilienunternehmen besteht bereits eine Muttergesellschaft.
Um eine Immobilien Holding zu gründen, muss nur noch eine Tochterfirma gegründet werden. Worauf bei der Immobilien Holding Gründung zu achten ist und welche Vorteile im steuerlichen Bereich bestehen, wird hier aufgezeigt.
Was ist eine Immobilien Holding genau?
Spricht man von einer Holding, wird immer zuerst an einen großen Konzern gedacht. Es besteht jedoch auch bei kleinen und mittleren Firmen die Möglichkeit der Holding-Gründung. In Deutschland wird diese als Dachgesellschaft bezeichnet und zeichnet eine Unternehmensstruktur aus. Hierzu gehören ein Mutterunternehmen sowie eine oder auch mehrere Tochterfirmen.
Bei der Immobilien Holding handelt es sich in jedem Fall um ein juristisches Unternehmen bzw. eine Struktur, die sich auf die Verwaltung, den Erwerb und auch Entwicklung von Immobilien spezialisiert hat. Die Immobilien Holding kann Bürogebäude, Wohnhäuser, Grundstücke oder auch Einkaufszentren besitzen, verkaufen oder vermieten.
Die Immobilien-Holding-Hauptziele können daher sein:
- eine Wertzunahme – die langfristige Wertsteigerung von Gebäuden oder Grundstücken
- der Verkauf – profitabler Immobilienverkauf
- die Vermietung – das Generieren von Mieteinnahmen
Bei der Holding ist in jedem Fall die Hierarchie klar und deutlich. Das Mutterunternehmen hält hier mindestens 15 Prozent der Tochterunternehmen und hat daher in Fragen der Führung Bestimmungsrecht. Trotz dieser Regelung sind beide Unternehmen rechtlich gesehen eigenständige Unternehmen und an keine Rechtsform gebunden.
Damit der Aufbau einer Immobilien Holding sich lohnt, muss eine lohnende Strategie für die Investition bestehen. Darum sollte eine genaue Planung erfolgen, wie durch die Immobilien und deren Verwertung Gewinn erzielt werden kann. Mit einer Immobilien Holding kann außerdem ein langfristiges Vermögen aufgebaut oder Einkommen aus Mieteinnahmen generiert werden. Hier ist eine sorgfältige Planung erforderlich und der Rat von Fachleuten sehr vorteilhaft.
Wie wird eine Immobilien Holding aufgebaut
Wird überlegt, eine Immobilien Holding zu gründen, dann ist deren Aufbau sorgfältig zu planen. Um eine Immobilien Holding aufzubauen, muss zuerst eine Muttergesellschaft gegründet werden. Ist die Gründung der Muttergesellschaft vollzogen und abgeschlossen, können im Anschluss ein oder mehrere Tochterunternehmen gegründet werden. Eine Muttergesellschaft kann übrigens bis zu 100 Prozent der Tochterunternehmen-Anteile besitzen.
Wurden das Mutterunternehmen und zumindest ein Tochterunternehmen gegründet, muss die Immobilien Holding definiert werden. Hierbei geht es darum, die Ziele der Immobilien Holding genau zu bezeichnen! Werden Immobilien als Anlage betrachtet, langfristige Einnahmen durch Miete geplant oder sollen Immobilien gewinnbringend verkauft werden? Oder soll ein Portfolio aus diesen Möglichkeiten Gewinne erzielen? In jedem Fall ist die Definition wichtig, um auch die steuerlichen Aspekte vorher schon überprüfen zu können.
Die richtige Rechtsform der Gesellschaft wählen
Schon bei der Planung sollte darauf geachtet werden, welche Rechtsform der Gesellschaft gewählt werden soll. Im Bereich Immobilien empfiehlt sich eine Kapitalgesellschaft. Durch eine Kapitalgesellschaft in der Holding Struktur kann von der Haftungsbeschränkung profitiert werden. Es gilt jedoch zu beachten, dass die einzelnen Firmen der Holding nicht dieselbe Gesellschaftsform aufweisen müssen.
Die folgenden Firmen der Kapitalgesellschaft können gewählt werden:
- eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung – GmbH
- eine Unternehmer-Gesellschaft, haftungsbeschränkt – UG haftungsbeschränkt
- eine Limited – Ltd.
- eine Aktiengesellschaft – AG
Kosten für Verwaltung und Notar
Wurde die Planung abgeschlossen, folgen im nächsten Schritt der Gang zum Notar und auch der Weg zu den Banken. Die beiden Unternehmen, Mutter- und Tochtergesellschaften, benötigen eine notarielle Beurkundung. Außerdem muss für alle Unternehmen ein eigenes Geschäftskonto eröffnet werden. Auf diese Konten wird die Stammeinlage eingezahlt und beide Gesellschaften müssen im Handelsregister registriert werden.
Wie kann man durch eine Immobilien Holding Steuerersparnisse erhalten?
Durch eine Immobilien Holding können steuerliche Vorteile möglich werden, wenn einige Faktoren Beachtung gefunden haben. So zum Beispiel sind die Art des Unternehmens und die rechtliche Ordnung Faktoren, um steuerliche Vorteile genießen zu können.
Mögliche potenzielle Vorteile aus steuerlicher Sicht:
- steuerliche Möglichkeiten der Gestaltung
- es ist möglich, dass beide Unternehmen die Vor- und Umsatzsteuer autonom melden können oder aber die Unternehmen treten gemeinsam auf
- weniger Gewerbesteuer
- durch eine gute Strukturierung einer Immobilien Holding kann jedes Jahr Gewerbesteuer eingespart werden
- Verluste und Gewinne koppeln
- Wird von einem Unternehmen ein Gewinn erzielt, zum Beispiel 100.000,- Euro und das andere Unternehmen erleidet einen Verlust von 50.000,- Euro können die beiden Beträge in der Muttergesellschaft gebündelt werden, wodurch der Gewinn auf 50.000,- reduziert wird und die Steuer auf den Gewinn ebenfalls sinkt. Um dies durchzuführen, muss jedoch zwischen beiden Unternehmen ein Gewinnabführungsvertrag abgeschlossen werden!
- Körperschaftsteuer statt Einkommensteuer
- eine Privatperson muss beim Kauf einer Immobilie und späterer Vermietung Einkommensteuer bezahlen. Wird hingegen eine Immobilie durch eine Holding gekauft und vermietet, wird keine Einkommensteuer fällig. Stattdessen werden 15 Prozent Körperschaftsteuer eingehoben. Die Steuerersparnis ist hier sofort klar ersichtlich.
- Ersparnisse bei der Steuer bei der Abführung der Gewinne
- besitzt die Muttergesellschaft ausreichend Anteile der Tochtergesellschaft können die Veräußerungsgewinne, die von der Tochtergesellschaft auf die Muttergesellschaft übertragen werden, steuerfrei zu 95 Prozent. Das bedeutet für die Tochtergesellschaft, dass ihre Gewinne nur zu 5 Prozent versteuert werden.
Ist die Gründung einer Immobilien Holding sinnvoll?
Wurde die Immobilien Holding gut strukturiert, kann bei den Abgaben enorm viel gespart werden. Gerade für Unternehmer:innen, die bereits eine lange Zeit am Immobilienmarkt tätig sind, kann die Immobilien-Holding-Gründung eine äußerst sinnvolle Entscheidung darstellen.
So zum Beispiel schützen sich eine Muttergesellschaft und eine Tochtergesellschaft gegenseitig, wenn eines der beiden Unternehmen Verluste macht. Macht zum Beispiel eine Tochtergesellschaft einen Verlust, so kann eine weitere Tochtergesellschaft oder aber die Muttergesellschaft diesen Verlust ausgleichen.
Eine Immobilien Holding zu gründen ist mit ein wenig Aufwand verbunden. Der Aufwand an Zeit ist es jedoch allemal wert, wenn man über die Mehrarbeit durch eine doppelte Buchführung und die mehrfachen Anschlüsse des Jahres hinwegsieht. Auch die Komplexität steigt, je umfangreicher die Immobilien Holding gestaltet ist. Eine genaue Planung und fachlich kompetenter Beistand in Sachen Beratung sind in jedem Fall vor der Gründung der Immobilien Holding zu empfehlen.
Ist eine Immobilien Holding gut strukturiert, kann sie jedoch steuerliche Vorteile mit sich bringen. Um eine gute Strukturierung zu erhalten und keine Fehler in die Planung einfließen zu lassen, sollte von Anbeginn der Planung nicht nur alles sehr genau durchdacht werden, sondern ein Spezialist Unterstützung leisten.
